부동산 계약 파기, 계약금은?

부동산 매매를 하다 보면 계약금을 보내는 것이 대부분입니다. 마음에 드는 집이 있을 때, 부동산 사장님도 먼저 계약금을 건 사람이 우선순위가 된다고 하신 적이 있습니다. 하지만 불가피하게 계약을 파기해야 하는 경우가 생길 경우, 앞서 보냈던 계약금은 어떻게 되는 것일까요? 부동산 계약금 반환이 가능한지 알아보겠습니다.

 

 

 

보통 계약금은 매매대금의 10%로 보내게 되는데요. 부동산이 1억 이라고 하면 1천만 원이 계약금이 되는 것입니다. 결코 적은 돈이 아닙니다. 부동산 계약금은 정식 계약이 체결여부에 따라 달라집니다. 가계약금을 반환을 받으려면 매도인과 매수인 사이에 매매계약이 체결됐는지에 따라 다릅니다. 

 

 

대법원은 잔금 지급시기가 기재되지 않았고, 후에 정식 계약서가 작성되지 않았다 하더라도 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급 방법에 관한 합의가 있다면 매매계약은 성립 됐다고 판결했습니다. 

 

즉, 매매대상 아파트와 매매대금, 잔급 지급일자나 입주일자 등을 협의했다면 매매계약이 성립한 것으로 봅니다. 이 경우는 매수인이 아파트를 매수하지 않기로 계약파기를 요구한다면 계약금을 돌려받지 못할 가능성이 매우 큽니다.

 계약금 반환이 힘든 이유

계약을 결정했다면 왜 반환이 힘들까요? 그 이유는 계약금이 증약금, 해약금, 위약금의 법적 성질을 가지고 있기 때문입니다. 계약금은 계약이 되었다는 증거로 작용하게 되며, 계약금을 포기하므로써 계약이 없었던 것으로 하기 때문입니다. 그리고 보통 계약서에 계약해지 시 매도인은 계약금의 그 배액을 상환하고 매수인은 게약금을 위약금으로 지급한다는 약정이 생김으로 계약금을 받기 어려워집니다.

 

또한, 부동산 사장님께서 계약금은 24시간 이내 해지할 경우는 돌려받을 수 있다고 했는데. 잘못된 것입니다. 법률적으로는 24시간 이내 계약 파기는 아무런 법적 근거가 없다고 합니다. 

 

 부동산 계약금을 돌려받을 수는 정말 없는 것일까요?

 

전문적인 상담자를 통해 내용증명 송달과 부당이득반환청구소송을 통해서 해볼 수 있습니다. 계약해지와 그에 관련된 내요을 서면으로 보내어, 협의점을 도출합니다. 그리고 예를 들어 무조건 계약금을 받아내기 위해 계약금 먼저 걸으라고 권유했다면 부당이득반환청구소송이 방법이 될 수 있습니다. 이 경우 법률전문가와 상담해 보는 것이 좋습니다.

 

 

부동산 계약 파기에 따른 계약금(해약금, 위약금)

부동산 계약은 매도인과 매수인 한족의 사유로 계약 조건을 이행하지 못할 때 서로 합의를 통해 계약을 파기할 수 있으나. 합의가 이루어지지 않을 때 해약금을 주고 계약을 일방적으로 해제(파기) 할 수 있다.

 

① 계약 파기 시 해약금 (약정없는 파기)

계약서상에 계약 파기에 대한 다른 약정이 없다면

 

• 계약금을 준 매수인은 자신이 지불한 계약금을 포기한다.
• 계약금을 받은 매도인이 파기시 계약금의 2배를 배상한다.

상대의 의사와 관계없이 위약금으로 계약을 해지(파기)할 수 있습니다.

 

 

② 계약 파기시 위약금을 정한 경우

부동산 계약 시 특기사항에 부동산 계약 위반사항에 대해 일정 금액을 지급하기로 약속할 수 있습니다. 계약서 상의 정해진 금액이 위약금으로 계약 파기로 인한 손해배상액이라고 추정할 수 있습니다.

 

• 계약서상에 별도로 위약금을 정하지 않았을 때 → 걔약금을 위약금(해약금)으로 산정
• 위약금 명시 → 정한 위약금으로 산정

 

③ 계약 파기 시 (중도금 지급 후)

부동산을 파는 매도인은 중도금을 받은 경우 일방적으로 계약 파기를 할 수 없습니다.

 

• 종도금  예정보다 빨리 중도금을 입금 한경우 → 정상적인 중도금 지급 (계약 파기 불가)
• 대금을 치르기 위해 매수인이 자신의 부동산을 처분한 경우 → 계약이행으로 (계약파기 불가)

 

양 당사자간에 협의한 경우만 계약 파기가 가능하며, 매수인이 계약을 이행하지 않거나, 특약 계약파기 사유 시 계약을 파기할 수 있습니다.

 

④ 위약금 계산

법원 판례에 의하면 위약금은

• 매수인이 가계약금을 포기하면 파기할 수 있고
• 매도인은 본 계약금의 두 배를 상환해야 파기할 수 있습니다.